어머니 기초연금 신청하러 주민센터 갔다가 담당자한테 이런 말 들었다. “어머니, 아파트 있으시죠? 일단 소득인정액 계산 먼저 해봐야 해요.” 공시가격 2억 아파트 한 채 있다고 당장 탈락이라는 얘기는 아니었다. 핵심은 ‘재산 환산율’이다. 집이 있다고 무조건 기초연금을 못 받는 게 아니다. 재산을 소득으로 환산하는 계산 공식이 있고, 그 계산 결과가 기준선을 넘는지 여부가 관건이다.
재산을 소득으로 환산하는 이유
기초연금은 ‘소득인정액’으로 수급 여부를 판단한다. 소득인정액은 실제 소득(국민연금, 근로소득 등)과 재산을 소득으로 환산한 금액을 더한 값이다. 재산이 많으면 사실상 생활비를 충당할 수 있다고 보기 때문에, 재산도 소득처럼 취급하는 것이다.
재산의 소득환산액 계산식은 아래와 같다.
재산의 소득환산액 (월) = (재산 − 기본재산공제액 − 부채) × 소득환산율(연 4%) ÷ 12
여기서 중요한 두 가지 변수가 있다. 하나는 ‘기본재산공제액’이고, 다른 하나는 ‘소득환산율 연 4%’다.
기본재산공제액: 지역마다 다르다
기본재산공제액은 재산에서 공제해주는 일종의 기본 공제 한도다. 이 금액 이하 재산은 소득환산 대상에서 제외된다. 2026년 기준으로 지역별 공제액은 다음과 같다.
| 지역 구분 | 기본재산공제액 | 해당 지역 |
|---|---|---|
| 대도시 | 1억 3,500만 원 | 서울특별시 |
| 중소도시 | 1억 2,000만 원 | 경기, 인천, 광역시·특별자치시 등 |
| 농어촌 | 7,250만 원 | 읍·면 지역 |
※ 2026년 기준은 보건복지부 고시로 매년 조정됩니다. 정확한 금액은 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 확인하세요.
서울에 사는 경우 1억 3,500만 원까지는 재산 소득환산에서 빠진다. 즉, 공시가격 1억 3,500만 원 이하 아파트가 유일한 재산이고 다른 소득도 없다면, 재산 소득환산액이 0원이 되어 기초연금 수급 가능성이 높다.
공시가격 2억 아파트, 실제로 얼마나 환산되나
서울 거주자가 공시가격 2억 원짜리 아파트 한 채를 보유하고 있다고 가정하자. 부채는 없고 다른 재산도 없다.
① 재산 − 기본재산공제 = 환산 대상 재산
2억 원 − 1억 3,500만 원 = 6,500만 원
② 환산 대상 재산 × 연 4% ÷ 12 = 월 소득환산액
6,500만 원 × 0.04 ÷ 12 = 약 21만 6,000원
이 금액이 매달 소득처럼 인정된다. 다른 소득(국민연금, 근로소득 등)이 없다면 소득인정액이 약 21만 6,000원이 된다. 2026년 단독가구 선정기준선이 약 213만 원 수준임을 감안하면, 공시가 2억 아파트만 있는 경우 기초연금 수급이 충분히 가능하다.
공시가격별 시뮬레이션 (서울 기준)
위 차트는 서울 기준으로, 아파트 공시가격이 얼마일 때 재산 소득환산액만으로 기준선을 초과하는지 시뮬레이션한 것이다. 공시가 약 6억 4,000만 원을 넘어가면 재산 소득환산액 단독으로도 단독가구 선정기준선(약 213만 원 예시)을 초과할 수 있다.
물론 실제 판정은 재산 소득환산액 + 국민연금 + 근로소득 등을 합산한 ‘소득인정액’ 전체로 결정된다. 공시가 3억 아파트를 보유하더라도 국민연금을 많이 받는다면 기준선을 넘을 수 있고, 반대로 공시가 5억 아파트라도 국민연금이 없고 다른 소득이 적다면 수급 가능한 경우도 있다.
재산 범위: 어디까지 포함되나
재산 소득환산 대상이 되는 재산은 아파트만이 아니다. 정확히는 다음 항목들이 포함된다.
일반재산
토지, 건물(주택·상가 등), 임차보증금(전세금·월세보증금), 회원권(골프·콘도 등), 자동차 등이 포함된다. 주거용 아파트 외에 투자용 토지나 상가를 보유하고 있다면 전부 합산된다.
금융재산
예금, 적금, 주식, 채권, 보험 해지환급금 등이 포함된다. 단, 금융재산에서는 별도로 2,000만 원을 추가 공제해준다. 즉, 금융재산 2,000만 원까지는 환산 대상에서 빠진다.
고급 자동차
3,000cc 이상 또는 차량가액 4,000만 원 이상인 자동차는 재산으로 보지 않고 소득으로 직접 환산한다. 이 경우 월 100%가 소득으로 인정되어 수급 자격에 큰 영향을 준다.
부채 차감
재산에서 부채를 뺀 순재산으로 계산한다. 금융기관 대출금, 임대보증금(역전세 등)은 부채로 인정된다. 단, 비공식 사채나 가족 간 차용증은 인정되지 않는 경우가 많다.
실거주 집 한 채만 있는 경우: 정말 불이익 없나
많은 분이 오해하는 부분이다. “집이 있으면 무조건 감액” 또는 “집이 있으면 탈락”이라고 알고 계신 경우가 있는데, 그렇지 않다.
실거주 아파트 한 채는 ‘일반재산’으로 분류되어 기본재산공제액을 적용받고, 남은 금액에 연 4% 환산율을 적용한다. 공시가격이 기본재산공제액 이하라면 재산 소득환산액이 0원이 되어 사실상 재산으로 인한 불이익이 없다.
서울 기준으로는 공시가 1억 3,500만 원 이하 아파트라면 재산 소득환산액 = 0원이다. 시세로 환산하면 대략 2억 원대 초반 아파트까지는 재산 소득환산에 영향이 없는 셈이다 (시세 대비 공시가 반영률이 70~75% 수준이므로).
물론 공시가격이 높은 서울 강남권 아파트나 재건축 단지라면 이야기가 다르다. 공시가가 5억~6억을 넘는 경우 재산 소득환산액만으로도 선정기준선에 근접할 수 있어, 소득까지 합산하면 탈락하는 사례가 생긴다.
공시가격과 시세의 차이, 꼭 확인해야 한다
재산 소득환산의 기준이 되는 것은 실거래가(시세)가 아니라 공시가격이다. 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 기준으로 산정해 4월에 발표하는 가격이다. 같은 아파트라도 공시가격은 시세의 70~80% 수준인 경우가 많다.
예를 들어 시세 3억짜리 아파트라도 공시가격이 2억 2,000만 원이라면, 서울 기준 환산 대상 재산은 2억 2,000만 원 − 1억 3,500만 원 = 8,500만 원이다. 월 소득환산액은 8,500만 원 × 0.04 ÷ 12 = 약 28만 3,000원이다.
공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있다. 기초연금 신청 전에 직접 확인해두는 것이 좋다.
주택연금 가입하면 재산 소득환산에서 빠지나
주택연금(역모기지론)에 가입한 경우, 해당 주택의 공시가격 전액이 재산에서 제외된다. 즉, 공시가 4억 아파트를 주택연금으로 담보 제공한 경우 그 4억은 소득환산 대상에서 빠진다. 대신 매달 받는 주택연금 지급금은 소득으로 잡힌다.
이 점 때문에 주택연금 가입이 기초연금 수급 자격 확보에 유리하게 작용하는 경우가 있다. 재산 소득환산액보다 주택연금 월 지급금이 적은 경우라면 소득인정액 자체가 줄어드는 효과가 생기기 때문이다. 다만 주택연금 지급금 전액이 소득으로 잡히므로 개별 계산이 필요하다.
자주 나오는 질문들
Q. 전세 보증금도 재산에 포함되나?
본인이 전세를 주고 있는 경우(임대인), 전세보증금은 재산으로 잡힌다. 반대로 본인이 전세 세입자인 경우(임차인), 본인이 납입한 전세보증금도 재산에 포함된다. 내가 낸 전세금도 내 재산이기 때문이다. 이 금액에서도 기본재산공제를 적용한다.
Q. 집이 두 채면 무조건 탈락인가?
두 채라고 무조건 탈락은 아니다. 두 채 공시가 합산에서 기본재산공제를 빼고 남은 금액에 4%를 적용한 월 환산액이 소득과 합산해 기준선을 초과할 때 탈락이다. 예를 들어 서울 기준으로 두 채 공시가 합산이 1억 3,500만 원 이하라면 여전히 재산 소득환산액은 0원이 된다.
Q. 재건축 조합원 입주권도 재산으로 잡히나?
잡힌다. 입주권·분양권은 재산으로 포함된다. 프리미엄을 포함한 실거래가 또는 분양가를 기준으로 재산 가액이 산정될 수 있으므로, 재개발·재건축 진행 중인 단지에 지분이 있다면 주민센터에서 정확한 반영 방법을 확인해야 한다.
Q. 공시가격이 올해 많이 올랐는데, 갑자기 탈락할 수 있나?
가능하다. 공시가격은 매년 바뀌고, 기초연금 소득인정액도 매년 재조사된다. 올해까지 수급하다가 공시가격 상승으로 내년에 탈락 통보를 받는 경우가 실제로 있다. 정기 재조사 결과로 소득인정액이 기준선을 초과하면 수급이 정지되고, 반대로 공시가격이 내려가거나 담보대출이 생기면 수급이 재개될 수도 있다.
Q. 모의계산 할 수 있는 곳이 있나?
복지로(www.bokjiro.go.kr) → 복지서비스 → 기초연금 모의계산 서비스에서 본인 재산·소득을 입력하면 수급 가능 여부와 예상 수령액을 확인할 수 있다. 정확한 판정은 신청 후 조사에서 나오지만, 미리 가늠해볼 때 유용하다.
계산 예시 정리
지금까지 내용을 실제 사례로 정리해보자.
[사례] 서울 거주, 69세 단독가구
보유 재산: 아파트 공시가 3억 원, 예금 5,000만 원
소득: 국민연금 월 40만 원
부채: 없음
① 일반재산 소득환산
3억 − 1억 3,500만 = 1억 6,500만 원
1억 6,500만 × 0.04 ÷ 12 = 55만 원
② 금융재산 소득환산
5,000만 − 2,000만(금융재산 공제) = 3,000만 원
3,000만 × 0.04 ÷ 12 = 10만 원
③ 소득평가액
국민연금 40만 원 (공적이전소득 전액 반영) = 40만 원
④ 소득인정액 합산
55만 + 10만 + 40만 = 105만 원
2026년 단독가구 선정기준선(약 213만 원) 이하이므로 기초연금 수급 가능하다. 수령액은 342,510원 기준으로 소득인정액에 따른 감액 적용 후 결정된다.
정리하면
집이 있다고 기초연금을 못 받는 게 아니다. 재산은 소득으로 환산되는데, 지역별 기본재산공제를 먼저 빼고 남은 금액의 연 4%를 12로 나눈 월 환산액이 소득에 더해지는 방식이다. 서울 기준으로 공시가 1억 3,500만 원 이하 아파트 한 채라면 재산 소득환산액이 0원이다. 공시가 3억 아파트도 재산 소득환산액이 월 55만 원 수준에 불과해, 다른 소득이 적다면 충분히 수급 가능하다. 정확한 판단은 복지로 모의계산이나 주민센터 상담을 통해 확인하는 것이 가장 확실하다.
※ 기초연금 선정 기준선과 공제액은 매년 보건복지부 고시로 변경됩니다. 정확한 수치는 보건복지부(www.mohw.go.kr), 복지로(www.bokjiro.go.kr), 국민연금공단 콜센터(1355)에서 확인하시기 바랍니다.